Abschaffung des Eigenmietwerts – was das für Wohneigentümer in der Schweiz bedeutet

In der Schweiz wurde an der Abstimmung vom 28. September 2025 ein Entscheid gefällt, den viele Eigentümerinnen und Eigentümer seit Jahren als ungerecht empfunden haben: Der sogenannte Eigenmietwert wird abgeschafft.

Kurz gesagt: Wer in einer Liegenschaft wohnt, die ihm gehört, wurde bisher so behandelt, als würde er sich selbst eine Miete zahlen. Diese fiktive Miete musste als Einkommen versteuert werden, obwohl effektiv kein Geld floss. Mit dem Volksentscheid ist nun klar: Dieses System wird in den kommenden Jahren beendet. Die Abschaffung betrifft zahlreiche Menschen mit Wohneigentum und bringt spürbare Veränderungen mit sich.

1. Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist ein Begriff aus dem Schweizer Steuerrecht. In der Praxis bedeutet das: Wer ein Haus oder eine Wohnung besitzt und selbst darin wohnt, musste bisher einen fiktiven Mietwert des Wohnraums als Einkommen versteuern, auch wenn keine Miete gezahlt wurde.

Ursprünglich wurde diese Regelung vor vielen Jahrzehnten eingeführt. Kritik daran gab es unter anderem, weil sie für viele Eigentümerinnen und Eigentümer mit abbezahltem Heim eine zusätzliche Belastung darstellte oder Anreize setzte, Hypotheken bewusst nicht zurückzuzahlen, um Zinsabzüge geltend machen zu können.

2. Was bedeutet die Abschaffung konkret?

Mit der Abstimmung vom 28. September 2025 haben die Stimmberechtigten in vielen Kantonen einem Bundesbeschluss zugestimmt, der die Voraussetzung für die Abschaffung des Eigenmietwerts schafft.

Konkret bedeutet das:

Der Eigenmietwert soll nach einer Übergangsfrist abgeschafft werden. Gleichzeitig erhalten die Kantone die Möglichkeit, neue Liegenschaftssteuern einzuführen, um Einnahmenausfälle auszugleichen. Für dich als Eigentümerin oder Eigentümer heisst das, dass die fiktive Miete künftig nicht mehr als Einkommen versteuert werden muss. Gleichzeitig ist davon auszugehen, dass gewisse Abzugsmöglichkeiten angepasst oder eingeschränkt werden.

Der Systemwechsel erfolgt nicht sofort. Fachstellen gehen davon aus, dass das neue Modell frühestens ab 2028 wirksam wird, abhängig von der gesetzlichen Umsetzung und den kantonalen Regelungen.

3. Wer profitiert, wer verliert?

Für viele Eigentümerinnen und Eigentümer bringt die Abschaffung Vorteile, insbesondere dann, wenn die Hypothek bereits weitgehend zurückbezahlt ist oder keine grossen laufenden Unterhaltskosten anfallen. In diesen Fällen kann das steuerpflichtige Einkommen sinken.

Auf der anderen Seite werden gewisse Abzüge, etwa für Schuldzinsen oder Unterhaltskosten bei selbstgenutztem Wohneigentum, voraussichtlich reduziert oder ganz gestrichen. Auch Kantone stehen vor der Aufgabe, Einnahmen zu sichern, weshalb neue Objekt- oder Liegenschaftssteuern, insbesondere für Zweitliegenschaften, diskutiert werden.

Wer aktuell grössere Investitionen oder Renovationen plant, sollte deshalb genau hinschauen: Welche Abzüge gelten noch während der Übergangsphase, und wie verändert sich die Steuerbelastung in den kommenden Jahren.

4. Auswirkungen auf Immobilien, Renovationen und Wohneigentum

Aus Sicht des Wohneigentums bringt die Reform mehrere interessante Effekte mit sich:

• Wohneigentum könnte insgesamt attraktiver werden, da eine laufende steuerliche Belastung wegfällt.
• Gleichzeitig könnten Renovationen, Unterhalt und Sanierungen stärker hinterfragt werden, wenn steuerliche Abzüge künftig eingeschränkt sind.
• Auch die Entscheidung zwischen Renovation und Ersatzneubau kann sich verändern, insbesondere bei grösseren Investitionen.

Je nach persönlicher Situation kann es sinnvoll sein, gewisse Arbeiten noch während der Übergangsphase umzusetzen. Gerade bei grösseren Investitionen wie einer Küchenrenovation ergibt sich aktuell eine besondere Chance:

Wenn du ohnehin planst, deine Küche in den nächsten 5 bis 10 Jahren zu erneuern, kann es sinnvoll sein, dies noch vor 2028 zu tun. So kannst du die Kosten in den Jahren 2026 und 2027 noch steuerlich abziehen und gleichzeitig später vom Wegfall des Eigenmietwerts profitieren. Dadurch lässt sich die Investition nicht nur gestalterisch, sondern auch finanziell optimal planen.

5. Fünf Praxistipps zur Abschaffung des Eigenmietwerts

1) Zeitplan im Blick behalten

Der Volksentscheid ist gefallen, die Umsetzung braucht jedoch Zeit. Für die nächsten Steuerjahre gilt weiterhin das heutige System. Entscheide sollten deshalb nicht übereilt, sondern mit Blick auf die Übergangsfrist getroffen werden.

2) Abzüge heute nutzen, morgen neu bewerten

Mit dem Wegfall des Eigenmietwerts werden Abzüge für selbstgenutztes Wohneigentum eingeschränkt oder gestrichen. Geplante Unterhaltsarbeiten oder Sanierungen sollten zeitlich bewusst geplant und sauber dokumentiert werden.

3) Hypothekstrategie überprüfen

Ohne Zinsabzug kann eine tiefere Verschuldung attraktiver werden. Ob amortisieren oder bewusst Fremdkapital behalten sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab und sollte individuell geprüft werden.

4) Kantonale Unterschiede beachten

Kantone können neue Liegenschaftssteuern einführen, insbesondere für Zweitliegenschaften. Wer Ferienobjekte besitzt, sollte die kantonale Entwicklung aufmerksam verfolgen.

5) Renovationen mit Steuersicht planen

Ohne Eigenmietwert verändert sich die Bewertung von Investitionen. Gerade bei grösseren Projekten wie Küche, Bad oder energetischen Sanierungen lohnt sich ein klarer Fahrplan, der Finanzierung, Steuerfolgen und langfristige Nutzung berücksichtigt.

6. Fazit

Die Abschaffung des Eigenmietwerts ist ein bedeutender Schritt für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer in der Schweiz. Für viele bringt sie eine Entlastung, gleichzeitig entstehen neue Fragestellungen rund um Abzüge, kantonale Regelungen und Investitionsentscheide.

Wenn du überlegst, dein Zuhause zu renovieren oder deine Küche zu modernisieren, lohnt es sich, die steuerliche Entwicklung frühzeitig in die Planung einzubeziehen. Gerade bei Küchenrenovationen beraten wir dich gerne dazu, welche Vorgehensweise für deine persönliche Situation sinnvoll ist, sei es eine schrittweise Renovation, eine grössere Investition oder eine zeitlich abgestimmte Lösung.

Gerade jetzt lohnt es sich deshalb, geplante Renovationen nicht auf die lange Bank zu schieben, sondern bewusst zu prüfen, ob eine Umsetzung in den nächsten Jahren sinnvoll ist.
So kannst du die aktuellen steuerlichen Vorteile noch nutzen und gleichzeitig von den zukünftigen Veränderungen profitieren.

Möchtest du wissen, welche Renovationsstrategie für dein Wohneigentum aktuell am besten passt, beraten wir dich gerne persönlich.

So kannst du fundierte Entscheidungen treffen und dein Projekt langfristig sinnvoll planen.